Il y a beaucoup de bonnes raisons de souscrire à une SCPI ou Société Civile de Placement immobilier. Le principe de base de ce type de placement offre vraiment la possibilité d’avoir de bons rendements sans se préoccuper de certains points contraignants. Voici comment y accéder en toute facilité.

Formes de SCPI et calcul des prix

Avant de se lancer, il est nécessaire de bien savoir dans quoi l’investisseur veut mettre les pieds. Ainsi, il faut savoir qu’après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information de l’autorité des marchés financiers qui a apposé son visa, lui permettant de faire publiquement appel à l’épargne. Elle peut prendre deux formes :

  • SCPI en capital fixe,

Pour atteindre le plafond de capital fixé par ses statuts, la SCPI ouvrira successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée fixés par la société de gestion. Son capital progressera par intermittence, et entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital restera fixe. Ainsi, si un partenaire veut sortir, il faudra trouver un ou plusieurs acheteurs qui prendront des parts d’une manière telle que le capital ne change pas.

  • SCPI à capital variable

En tout temps, la SCPI peut émettre de nouvelles actions ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent sur la variation de son capital : une limite haute, le plafond de capital, et une limite basse multicritère. Lorsqu’un partenaire se retire, la SCPI rachète ses parts et émet de nouvelles parts aux personnes qui, en même temps, souscrivent.

  • Valeurs des SCPI :

Il y a différentes valeurs dans une SCPI :

  • Valeur nominale
  • Valeur de réalisation
  • Cours du marché
  • Valeur de reconstruction

Il y a aussi différents prix :

  • Prix d’achat
  • Prix de retrait

Définition utile : La valeur nominale est la valeur de l’action lors de la création de la SCPI. Si on crée une SCPI avec 1 000 actions et un capital de 1 000 euros, la valeur nominale de l’action sera de 1 euro. Avec le temps, cette valeur nominale ne change pas. Cependant, la valorisation de la SCPI change.

Si on fait une petite formule, le prix d’achat est donc égal à la valeur nominale plus la prime d’émission. Le prix de retrait de son côté est égal au prix d’achat moins les frais.

Le rendement net est calculé sur le prix d’achat

  • Responsabilité des associés :

La grande majorité des SCPI prévoient que la responsabilité de leurs porteurs de parts est limitée au montant unique de leur participation dans le capital social de la société.

Exemple : La responsabilité des partenaires ne peut être mise en doute si la SCPI a été poursuivie antérieurement et sans succès.

La responsabilité de chaque associé envers les tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital, et est limitée à la fraction du capital qu’il détient.

Choix des SCPI dans lesquelles investir : les critères

  • La capitalisation :

Plus la taille de la SCPI (capitalisation) est importante, plus le risque d’échec est minime. Il faut plutôt privilégier les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euros de capitalisation.

  • Le rendement :

En matière d’investissement, le rendement est un critère évidemment très important. Le rendement moyen en 2014 des SCPI est de 5% environ. Les plus performantes peuvent atteindre un rendement de 6%, mais il ne faut surtout pas oublier que ces rendements ne sont pas garantis et qu’ils sont susceptibles de changer, à la hausse comme à la baisse.

  • Le taux d’occupation :

Les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90% sont correctes, mais les SCPI avec un taux d’occupation entre 95% à 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie. Cela signifie que la totalité du parc est louée et donc optimisée.

  • La revente

La revente des parts de SCPI se passe un peu comme pour une action sur les marchés financiers, une question d’offre et de demande. Les grosses compagnies de SCPI possèdent de meilleures conditions de revente et le processus pourrait être facilité vu qu’elles ont déjà de nombreux clients.

  • Les liquidités

Il s’agit des fonds détenus par la SCPI, utilisés pour anticiper des travaux ou un départ de locataire, ou encore d’assurer une plus grande stabilité dans le versement des loyers. Plus la SCPI aura de l’expérience, plus elle aura, en principe, de la liquidité, gage de sa solidité financière pour les investisseurs.

 

  • La composition de l’actif

Il est question ici d’actifs immobiliers. C’est le produit central et la base de tout SCPI. Parmi les critères qui ont été cités précédemment, celui-ci est sans doute l’un des plus importants. Il s’agit du patrimoine ou du parc immobilier que le SCPI possède. En effet, si les actifs sont de bonne qualité, cela peut favoriser le taux de remplissage, donc le rendement aussi. En bref, une bonne SCPI c’est une SCPI qui possède de bons actifs.

  • La zone géographique

Faisant partie des critères de qualité des actifs immobiliers, l’implantation géographique du bien immobilier est essentielle. Si une SCPI a choisi de bonnes zones pour ses biens immobiliers, il y a de fortes chances que les actifs soient de qualité, donc les rendements sont élevés. Il est possible d’investir en SCPI en France, dans toute l’Europe, et notamment en Allemagne (qui est en ce moment une zone très plébiscitée par les investisseurs).

Après avoir su tous ces détails, l’investisseur n’aura plus qu’à trouver la SCPI adéquate qu’il jugera bonne pour son placement et s’y souscrire. Les procédures ne doivent pas être trop longues et les frais sont moindres par rapport aux investissements locatifs classiques. En bref, il faut bien choisir son SCPI avant de se lancer parce que les risques seront réduits si elle est assez puissante.