La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une plateforme d’investissement qui permet aux contribuables de participer au développement du marché de l’immobilier. De nombreuses personnes voient en elle un bon moyen de faire du profit et d’obtenir du bon rendement. Est-ce vraiment le cas ?
Principes de base et rendement
Comme il a été mentionné précédemment, la SCPI est un genre de plateforme, plus précisément un véhicule de placement qui se charge de l’acquisition et de la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. Elle est gérée par une société de gestion professionnelle qui va se charger de collecter les participations des investisseurs et de les réinvestir après. Avoir des parts dans une SCPI est accessible à tout le monde, et les épargnants recevront une part des loyers selon le montant de leur investissement. Ils sont donc considérés comme « associés » et n’auront pas à se préoccuper des biens, car c’est la société de gestion qui se charge de tout. Elle choisit les biens, gère et redistribue les dividendes qui proviennent des parcs immobiliers. Il faut savoir qu’investir dans ce genre de fonds permet de profiter de certains avantages, fiscalement parlant. À partir du début des années 2010, les SCPI ont gagné en popularité auprès des épargnants français du fait de leurs rendements élevés, comparés au taux des emprunts d’État.
Sur les 5 années, de 2009 à 2014, le rendement moyen des SCPI est passé à 6,07 %. S’il est évident d’assimiler cela à une baisse, il y a des raisons à cela. En effet, cela s’explique par le fait que la capitalisation moyenne des SCPI est passée de 18 milliards à 32 milliards d’euros. Le rendement des SCPI étant calculé en fonction des loyers perçus ramenés au prix de souscription, il est donc normal que le rendement moyen des SCPI se tasse. Parmi les raisons qui expliquent le rendement élevé des investissements en SCPI, il y a le choix des produits immobiliers dans lesquels les sociétés de gestion décident d’investir. En effet, les fonds sont investis dans des locaux à caractère commercial. Ce genre de bien immobilier permet d’avoir des loyers en perpétuelle hausse suivant l’inflation sur laquelle ils sont indexés. Une augmentation du niveau général des prix aura pour conséquence mécanique d’augmenter les loyers perçus et d’arriver à un meilleur taux de rendement des SCPI. Le parc immobilier peut se constituer de bureaux de premier ordre occupés par des organismes gouvernementaux et d’autres organismes du secteur public ou de grandes sociétés cotées en bourse. Il s’agit donc d’un investissement rentable et qui semble assez sûr. Il est de ce fait tout à fait normal si les investisseurs s’y intéressent de plus en plus ces dernières années.
Frais et Risques
Ce qu’il faut aussi savoir c’est qu’il y a effectivement des coûts liés à l’investissement, tels que les frais de souscription à la société de gestion qui varient selon les sociétés, et qui se situent généralement entre 5 et 12% du montant souscrit. Ils constituent un droit d’entrée, payable en une seule fois lors de l’acquisition. Il y a également une commission de gestion annuelle qui correspond généralement à 10% hors taxes du loyer perçu. Mais la pratique est que l’investisseur, à la perception de ses loyers, ne subit pas ce coût : il est donc tout à fait indolore pour lui. En cas de recours à la vente d’actions de SCPI fermées sur un « marché secondaire », une commission de cession sera supportée par l’acheteur. Ces frais s’accompagnent également de frais d’inscription. Il est à noter que cette commission n’est versée qu’à la sortie.
Concernant les risques, au-delà du mécanisme d’investissement, il existe bien entendu un important risque quant à la location, un risque courant dans le secteur de l’immobilier, y compris professionnel. En effet, il faut surveiller la stratégie utilisée par la société de gestion dans la sélection de l’actif immobilier en s’assurant de sa diversification. Cela permet de s’assurer qu’il y aura donc un grand nombre de locataires, que ceux-ci sont issus de secteurs d’activité divers, qu’ils ont des tailles variables et qu’ils proposent des services différents. Toutes ces précautions doivent servir à protéger le taux de remplissage des parcs immobiliers des contractions d’une activité ou d’une autre afin de ne subir de plein fouet des baisses de rendement. Avant de se lancer dans l’investissement, il faut en effet étudier sérieusement ce taux de remplissage. C’est le rapport entre le nombre de locations en cours et le nombre total de locaux à louer, et doit se situer raisonnablement entre 80% et 100% pour espérer un rendement efficace. Autre risque : un manque de trésorerie au niveau de la société de gestion peut survenir à n’importe quel moment. Dans le cas où il y a des lacunes dues à des départs cumulés de locataires par exemple, il peut y avoir d’énormes pertes au niveau des loyers. Les charges pourtant doivent toujours être payées et les biens entretenus. Par conséquent, les dividendes reversés aux actionnaires doivent être revus à la baisse par les sociétés de gestion. Cela est un risque qui doit être pris en considération lors du choix de la SCPI dans laquelle investir. Les investisseurs doivent se tourner vers des sociétés qui ont déjà de bonnes expériences et qui sont assez solides financièrement pour pallier ce genre de problème.
Les investissements en SCPI sont donc de bons moyens de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à s’en occuper. En effet, les investisseurs ou associés n’auront qu’à apporter une part et percevoir les retombées après. Selon les chiffres, les rendements moyens sont assez élevés et investir en SCPI est assez à la mode et attire beaucoup de monde. Mais malgré cela, il y a des risques à prendre en considération et il ne faut pas oublier non plus les frais comme ceux à payer à la souscription.